El Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje que socava a los usuarios de AirBnb

Inseguridad Jurídica en la regulación de las Viviendas de Uso Turístico del Ayuntamiento de Madrid, tras la aprobación de un Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje por el propio Ayuntamiento que choca con la normativa de la Comunidad Autónoma y puede, de ser llevado a cabo, cerrar casi la totalidad de los pisos turísticos ofertados hoy en día en la ciudad madrileña.

El Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamento turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid ha sido el marco normativo dentro del cual ha habido un crecimiento exponencial de las viviendas publicadas a través de plataformas online como Airbnb con el objetivo de hacer uso de las mismas como Vivienda de Uso Turístico (en adelante VUT).

La Comunidad de Madrid, con competencia en turismo y por lo tanto, en este tipo de cesiones de la vivienda tras la reforma de la LAU, como el resto de Comunidades Autónomas, define las VUT como aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad, por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

El “Análisis del Impacto de las Viviendas de Uso Turístico en el Distrito Centro” de Madrid elaborado por la Junta Municipal del Distrito Centro del Ayuntamiento de Madrid situaba entre 6.193 y 9.723 los alojamientos ofertados en el Distrito Centro de Madrid en enero de 2017, acumulando entre un 50 y un 54% la oferta de alojamiento conjunto de la ciudad, y representando una proporción de una VUT por cada 10 hogares situados en el centro de la ciudad.

De la masificación del sacar provecho del fenómeno VUT surgieron, a la contra, problemas que han sido relacionados con dicha actividad, como el incremento de los precios del mercado del alquiler a largo plazo, el encarecimiento de bienes y servicios de la zona centro, la pérdida de personalidad e identidad de los barrios, y el impacto negativo sobre la facturación y empleo del sector turístico tradicional.

El Ayuntamiento de Madrid, con el objetivo principal de preservar el uso residencial del centro urbano de la capital, aprobó el Plan Especial de Regulación del Uso de Hospedaje (en adelante PEH), legitimando el contenido del plan dirigido a las VUT en la competencia del propio Ayuntamiento en materia de urbanismo y licencias de actividad.

Este nuevo plan divide la ciudad en anillos concéntricos distinguidos por la distinta intensidad de alojamientos turísticos en los mismos, como se puede observar en el siguiente plano recogido en el la propia Memoria-Informe de Ordenación y Propuesta del PEH publicado por la Dirección General de Planeamiento y Gestión Urbanística y Subdirección General de Planeamiento del Ayuntamiento de Madrid:

Anillo 1: Distrito Centro.

Anillo 2: Chamberí. Arganzuela. Parte del distrito de Salamanca. Parte del distrito de Retiro. Barrio de Argüelles (distrito de Moncloa-Aravaca).

Anillo 3: Puerta del Ángel. Príncipe Pío. Chamartín. Resto de la almendra central.

Anillo 4: Resto de la ciudad.

Con todo, el PEH hace uso de la competencia del Ayuntamiento en materia de urbanismo para catalogar dichas zonas según del uso del suelo, distinguiendo entre uso terciario o residencial, para controlar con ello el uso de hospedaje, catalogado como uso del suelo terciario y no residencial según las normas urbanísticas del PGOUM 1997.

Ello implica que, el Ayuntamiento de Madrid entiende, como lo hizo el acuerdo adoptado por la Comisión de Seguimiento del PGOUM el 23 de enero de 2018, que se deben considerar como uso de servicios terciarios de hospedaje las viviendas destinadas a uso turístico bajo el principio de unidad de explotación empresarial, que sean destinadas a dicho uso por más de 3 meses en un año. Exigiéndoles con ello a las VUT un título habilitante como lo es la licencia de uso terciario o de hospedaje, que requiere una serie de requisitos que se indicarán a continuación.

En cambio, en caso de que dicha actividad turística, oferta de VUT, sea realizada por tiempo inferior a tres meses, entenderá el Ayuntamiento que se trata de un uso del suelo residencial y no terciario, no afectándole los cambios del Plan al no ser considerada una actividad comercial.

Uno de los requisitos que se exigirán a aquellos propietarios que deseen ofertar su inmueble en como VUT por periodo superior a 3 meses en un año, y que afectará en mayor medida a las VUT actuales, será el requisito de la existencia de un acceso independiente del alojamiento complementado con una recepción o similar, no pudiendo hacer uso de las zonas comunes del edifico correspondiente.

Con todo, la consecuencia directas de la implantación de PEH del Ayuntamiento de Madrid en vez de la continuación con el marco normativo del Decreto 79/2014, de 10 de julio, usado hasta ahora, sería el cierre masivo de lo que hasta ahora eran VUT, pero habrá que esperar a que se aclare quién tiene la competencia sobre las VUT, si la Comunidad de Madrid o al Ayuntamiento, así como a ver si la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia o terceras asociaciones o compañías afectadas impugnan dicha normativa, para poder poner algo de luz sobre este asunto.