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¿Qué aspectos debes tener presente si te vas a hipotecar?

Finalmente el Congreso ha dado el visto bueno a la ley hipotecaria.

Tras una larga espera, el Congreso de los Diputados por fin ha dado el visto bueno a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario por lo que tras la ratificación del senado y su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) se prevé que la nueva norma entre en vigor a partir de marzo de 2019.


La ley, salvo contadas excepciones, no tendrá carácter retroactivo, por lo que sólo se aplicará a las personas que contraten tras su entrada en vigor. No obstante, aquellos contratos celebrados con anterioridad, que sufran novaciones o subrogaciones, también se verán beneficiados por la nueva normativa.


Para todos aquellos que estén pensando en contratar un préstamo hipotecario, deben tener muy presente las siguientes novedades:

1. Más protección para el Cliente

a) El banco, para posibilitar que el cliente tenga la posibilidad real de comparar los distintos contratos de préstamos que le ofrece el mercado, tendrá que entregar antes de formalizar el contrato, los siguientes documentos:

  • La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo mínimo de 10 días y en el que aparecen recogidas las condiciones personalizadas del préstamo.
  • La ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que explica en términos generales las cláusulas que incorpora el contrato, sus efectos jurídicos y económicos y los aspectos más relevantes de su inclusión.
  • Copia del contrato de préstamo garantizado con hipoteca.
  • En caso de que el préstamo tenga un tipo de interés variable, un documento explicativo del importe de las cuotas que deberán pagar.

b) Las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan la condición de condiciones generales de la contratación deberán inscribirse en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y deberán figurar en la página web del Banco.

c) Los Registradores llevarán a cabo un control de inclusión de cláusulas abusivas, de tal forma que no podrán inscribir cláusulas que hayan sido declaradas nulas por los Tribunales.

d) Tanto los hipotecados como en su caso, los avalistas, deberán acudir ante el notario con carácter previo a la firma para recibir asesoramiento gratuito y cumplimentar un test que acredite que han sido informados adecuadamente y comprenden las implicaciones económicas y jurídicas de la firma del contrato. El notario no podrá autorizar la firma si no se realiza dicho examen correctamente y se justifica que el Cliente ha recibido toda la documentación.

e) El Banco debe llevar a cabo una investigación por su propia cuenta de la solvencia y capacidad de pago del Cliente, debiendo solicitar el historial crediticio del Cliente al Banco de España.

El contrato deberá ser entregado al hipotecario con mínimo 10 días de antelación, dándole tiempo al hipotecario de leer y entender el contrato con calma, así como para negociar con la entidad cualquier discrepancia. A su vez, la entidad está obligada a investigar a profundidad y por cuenta propia la capacidad de pago del posible hipotecario, incluyendo solicitar el historial crediticio del cliente en el Banco de España.

2. Se eliminan las cláusulas suelo

En los préstamos hipotecarios en los que se estipule un tipo de interés variable, no se podrán establecer cláusulas limitativas de la variabilidad del tipo de interés que impidan al cliente beneficiarse de una bajada de los índices de referencia (Euribor, Libor, etc.)

3. Las comisiones por amortizaciones anticipadas serán limitadas

Las comisiones de amortización anticipada de los préstamos hipotecarios serán más bajas, y sólo podrán cobrarse si al banco se le genera una pérdida financiera como consecuencia de la amortización.

a) En préstamos hipotecarios con tipo fijo:
-2% durante los primeros 10 años.
-1,5% durante el resto del plazo.

b) En préstamos hipotecarios con tipo variable:
-0,25% durante los primeros 3 años.
-0,15% durante los primeros 5 años.

4. Reparto de los gastos de hipoteca

La nueva ley pretende determinar de forma precisa los gastos que deben asumir cada una de las partes, banco y cliente.
El banco debe asumir el pago de los gastos que ocasione:

-La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
-La factura de la notaría.
-El importe de la primera copia de la escritura.
-El pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
-Los honorarios de la gestoría a la que se encomiende la tramitación.

Por otra parte, el Cliente deberá afrontar los siguientes gastos:

-La tasación.
-El importe de la copia de la escritura que conserve en su poder.

5. Comisión de apertura

La nueva norma establece que si la entidad cobra una comisión de apertura del préstamo al formalizar el préstamo, esa tasa será percibida una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

6. Limitaciones para el caso de embargo

El legislador ha optado por regular las cláusulas de vencimiento anticipado, es decir, el supuesto en el que el Banco decide exigir la totalidad de la deuda ante reiterados impagos por parte del Cliente.

-Si el hipotecado dejara de pagar durante la primera mitad de la duración del préstamo, el Banco no podrá hacer uso del vencimiento anticipado hasta que se produzca un impago que exceda del 3% del capital concedido, o en todo caso, se produzca un impago equivalente a 12 cuotas.

-Durante la segunda mitad, el porcentaje de capital impago debe superar el 7%, o bien ser equivalente a 15 cuotas.

7. Limitaciones para los productos vinculados

El legislador prohíbe las ventas vinculadas, no podrán obligar a los Clientes a contratar otros productos para acceder al préstamo hipotecario.
Ahora bien, sí permite la oferta de productos combinados, es decir, la oferta de reducciones en el tipo de interés para aquellos clientes que contraten otros servicios ofrecidos por el Banco.

Por otra parte, los Bancos podrán exigir al Cliente que contrate un seguro que proteja el bien hipotecado o que proteja el interés del Banco. Lo que no podrá hacer es imponer la contratación de ese seguro con una compañía determinada.

Por último, se permiten las ventas vinculadas cuando se acredite que la contratación del producto favorece al Cliente.

Si necesitas solicitar una hipoteca, primero contacta a nuestros especialistas de LABE Abogados, quienes te pondrán al día sobre estas y otras novedades de la nueva ley y te asesorarán para que tu contrato sea el más adecuado y beneficioso para ti.

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