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Cómo defenderte de un inquilino que no paga la renta

Una verdad universal: todos los que alquilan inmuebles a desconocidos, e incluso en algunas ocasiones, a conocidos, han tenido la preocupación de que sus inquilinos cumplan con los pagos mensuales. Por ello, es importante protegerse para prevenir este tipo de situaciones y estar preparados para actuar, en el caso de que suceda lo indeseable.

Existen ciertos mecanismos que ayudan a garantizar el alquiler y evitar llegar a los tribunales, ya que los gastos, el malestar y el tiempo invertido si se llega a esto, muchas veces no suele compensar.

Un primer acercamiento

Si pasan los días y el inquilino no paga el alquiler, el propietario debe llamarlo o escribirle, recordándole del pago a abonar.

Si pasa el mes y el inquilino no responde, se debe reclamar el pago por vía fehaciente sustentada legalmente, como por ejemplo: vía un acto de conciliación judicial, una carta notarial, burofax o telegrama, a través de correos, con acuse de recibo y certificación de contenido. Este documento debe indicar la cantidad que se debe pagar y el plazo determinado entre que reciben el aviso y la realización de dicho pago.

Si aun así el inquilino ignora este pedido, pues no queda otra que ir a juicio. El propietario tiene derecho a demandar pasado el primer mes de impago, sin necesidad de que estos se acumulen más.

El juicio

Si se va a juicio, se puede solicitar:

  • El pago de la deuda.

  • Resolver el contrato y el desahucio (desalojamiento) por impago.

  • Ambos.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que sólo vale la pena reclamar la deuda si el inquilino es solvente. Si no lo es, lo mejor es enfocarse en resolver el contrato y la devolución del inmueble, ya que se evitará una gran pérdida de recursos y tiempo al tener que financiar el proceso judicial.

En caso de desahucio

Estos son solucionados a través de un juicio verbal que requiere la presencia de un abogado y un procurador. Los pasos a seguir, son:

  • Presentar la demanda a los juzgados de primera instancia del partido judicial a la que la vivienda alquilada corresponda. Conviene adjuntar el contrato de arrendamiento, la copia de la escritura de la propiedad (o nota simple del registro de la propiedad), el Poder General para pleitos (en el caso de que se haya otorgado en la Notaria) y las notificaciones fehacientes enviadas al inquilino. De esta manera, el propietario demuestra que es el dueño del inmueble y evidencia los impagos ocurridos.

  • El juzgado enviará una notificación a la vivienda alquilada (o la dirección que indique el contrato) en el plazo aproximado de un mes, donde se señale que la demanda ha sido admitida y la fecha del juicio. Si no logran contactar con el inquilino por segunda vez, se publicará por edictos.

  • Frente a esta situación, el inquilino tiene la oportunidad de pagar su deuda a través de un depósito en el juzgado o ante notario, antes de la vista del juicio. En dicho caso, el procedimiento se paralizaría, excepto en dos situaciones (a no ser que el propietario negocie directamente con el inquilino y esté de acuerdo con retirar la demanda):

    1. Que sea el segundo procedimiento de desahucio al que el propietario debe incurrir.
    2. Que tras el envío del documento fehaciente y la fecha en la que se inició la demanda, haya pasado más de un mes sin que se pague la deuda.
  • Si no se paga la deuda o se paga pero con alguna de las dos excepciones anteriores, se procederá al desahucio del inquilino. Éste podrá ser voluntario o forzado. Si es forzado:

    1. El juzgado indicará una fecha en la que el abogado del propietario y el oficial del juzgado asistan al inmueble.
    2. Si el inquilino niega a marcharse, asistirán una segunda vez, recurriendo a la fuerza pública.
  • Finalmente, si el inquilino no paga la deuda, se realiza una investigación de sus bienes para intentar embargar la cantidad que cubra la deuda, incluyendo los intereses generados en el tiempo y los gastos incurridos por el propietario en el juicio, si el juzgado lo considera pertinente.

Lo detallado anteriormente indica el procedimiento regular que señala la ley, sin embargo, su aplicación dependerá de lo que señale el contrato de alquiler. El propietario debe detallar claramente en este documento si desea que llegada esta situación se proceda de manera regular o por otra vía, como podría ser por ejemplo la del arbitraje.

¿Cómo protegerse?

Antes de nada, lo más importante es contar con un contrato según lo indicado, confirmar la identidad del posible inquilino, su liquidez financiera y solicitar como mínimo un mes de fianza.

Sin embargo, otras opciones interesantes podrían ser solicitar alguno de los siguientes documentos:

  • Aval bancario. Si el inquilino no paga, paga el banco.

  • Aval personal privado. Comprobar la solvencia del avalista.

  • Seguro de impago. Algunas aseguradoras lo hacen, aunque la mayoría exige que el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino.

Qué cosas no se deben hacer

El impago del inmueble puede generar mucha frustración en el propietario, por lo que puede recurrir a acciones extremas, cosa que no es recomendable desde un punto de vista legal.

Un propietario jamás debe:

  • Cambiar la cerradura del inmueble.

  • Entrar al inmueble sin autorización del inquilino.

  • Cortar los suministros o dejar de pagarlos, si corren por su cuenta.

Hasta que no lo indique un juzgado y mientras esté dentro del plazo del contrato de arrendamiento, el inquilino es poseedor del inmueble. Por ello, éste tiene el derecho de denunciar el allanamiento, coacción o extorsión por parte del propietario. Estas conductas se consideran delictivas y podrían generar antecedentes penales.

Si eres propietario o inquilino y deseas asesoramiento sobre temas de alquiler, contacta con nosotros. ¡Estamos aquí para resolver todas tus dudas y ayudarte en lo que necesites!

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